Vuokrasuhteet ja -sopimukset

Vuokrasopimus

Ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta, lue sopimus huolellisesti ja tarkista vuokrasopimuksen ehdot. Vuokrasopimus on vuokralaisen ja vuokranantajan välinen sopimus, johon vaikuttavat osapuolten keskinäisen sopimuksen lisäksi lainsäädäntö.

Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia vapaasti vuokrasuhteeseen vaikuttavista tietyistä seikoista, kuten asunnon kunnossapidosta sekä vuokran suuruudesta. Laki asuinhuoneiston vuokraamisesta asettaa kuitenkin molemmille osapuolille oikeuksia ja velvollisuuksia, joita ei voida sivuuttaa. Näitä ovat esimerkiksi vuokralaisen irtisanomisaikaa, irtisanomismenettelyä sekä vuokran korottamista koskevat säädökset.

Vuokrasopimuksessa pitää olla:

• Tiedot vuokrattavasta asunnosta sekä mahdollisista muista käytössä olevista tiloista, kuten varastosta tai autopaikasta
• Vuokranantajan ja vuokralaisen yhteystiedot
• Vuokran määrä, maksutiedot, korotusperuste sekä korottamisen ajankohta
• Tieto vuokravakuuden suuruudesta ja maksutavasta
• Erittely vuokran lisäksi tulevista kustannuksista, kuten vesi, sähkö tai lämmitys
• Vuokrasuhteen pituus ja irtisanomisaika. Jos vuokrasuhteen pituutta ei ole määritelty, katsotaan sopimuksen olevan toistaiseksi voimassa.

Muuttaessasi asuntoon kannattaa asunnossa tehdä katselmus asunnon kunnosta. Katselmuksesta on hyvä laatia kirjallinen muistio, jossa todetaan asunnon kunto ja kirjataan muistioon mahdolliset puutteet tai epäkohdat. Ilmoita vioista heti myös vuokranantajallesi. Kun viat ja puutteet on kirjattu vuokrasuhteen alkaessa, ei vuokralaista voida asettaa vastuuseen asunnossa muuttohetkellä jo olemassa olleista vahingoista vuokrasuhteen päättyessä.

Voit alivuokrata asuinhuoneistosi enintään puolet, jos ei siitä koidu merkittävää haittaa vuokranantajalle.  Alivuokrausta ei voi siis vuokrasopimuksessa kieltää eikä se ole syy korottaa vuokraa. Olet ilmoitusvelvollinen vuokranantajallesi alivuokrauksesta ja toimit alivuokralaisellesi vuokranantajana. Alivuokraus siis tarkoittaa, että asut myös itse huoneistossa, josta vuokraat esimerkiksi yhden huoneen toisen henkilön käyttöön. Olet päävuokralaisena vastuussa asunnon vuokrasta ja kunnosta omalle vuokranantajallesi, jos alivuokralainen ei maksa omaa osuuttaan tai laiminlyö asunnon hoitoa.

Jos vuokraat asunnon eteenpäin kokonaan tai enemmän kuin puolet huoneistosta, on kyseessä jälleenvuokraus. Jälleenvuokraukseen tarvitset vuokranantajan luvan. Jos jälleenvuokraat asuntoa ilman lupaa, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimuksesi asian huomattuaan.

Voit luovuttaa asuntosi toiselle henkilölle poissaolosi vuoksi enintään kahden vuoden ajaksi. Hyväksyttäviä poissaoloja ovat esimerkiksi oleskelu toisella paikkakunnalla työn, opiskelun tai sairauden vuoksi. Muista kuitenkin, että vuokrasopimuksen velvoitteet koskevat sinua edelleen, vaikka asunto onkin luovutettu toiselle.

Kimppakämpässä asuvien kannattaa tehdä jokaiselle asujalle erillinen vuokrasopimus, jolloin ette ole vastuussa toistenne vuokrasopimukseen liittyvistä velvoitteista, kuten vuokranmaksusta. Erillisten vuokrasopimusten myötä Kelan asumistuki arvioidaan henkilökohtaisesti. Kelan tukijärjestelmässä avio- ja avopuolisot, vanhemmat ja lapset sekä isovanhemmat ja lapsenlapset katsotaan aina samaan ruokakuntaan kuuluviksi riippumatta vuokrasopimuksista.

Lisää vinkkejä kimppa-asumiseen

Vuokralaisen ja vuokranantajan velvollisuudet

Laki asuinhuoneen vuokraamisesta määrittelee sekä vuokralaiselle, että vuokranantajalle erilaisia oikeuksia ja velvollisuuksia.

Vuokralaisen velvollisuuksiin kuuluvat

• Vuokranmaksu
• Asunnon hoidosta huolehtiminen. Jos vuokralainen aiheuttaa toiminnallaan tai huolimattomuudellaan vahinkoa asunnolle, on vuokralainen korvausvelvollinen.
• Ilmoitusvelvollisuus vahingoista tai asunnossa ilmenevistä puutteista, joiden korjaamisesta vuokranantaja on vastuussa. Ilmoitus on tehtävä välittömästi puutteen havaittuaan, jotta vuokranantajalla on mahdollisuus korjata vika ennen vahingon kasvamista.
• Ilmoittaa vuokranantajalle, jos asunto on pidempään tyhjillään ja varmistaa tällöin vuokranantajan pääsy asuntoon tarvittaessa.
• Taloyhtiön sääntöjen noudattaminen
• Päästää vuokranantaja asuntoon ennalta sovitusti tekemään asunnon kunnossapidon kannalta tarvittavia huoltotoimenpiteitä tai näyttämään asuntoa asunnon ollessa myynnissä tai uudelleen vuokrattavissa.
• Pyytää vuokranantajan suostumus mahdollisiin remontti- tai muutostöihin.
• Avio- ja avopuolisot vastaavat yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksellisista velvoitteista, jos he asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen puolison vuokraamassa huoneistossa. Jos huoneiston vuokrannut puoliso muuttaa asunnosta pois, asuntoon jäävä henkilö vastaa vuokrasopimuksen velvoitteista niin kauan kuin hän asunnossa asuu.

Vuokranantajan velvollisuuksiin kuuluvat

• Asunnon kunnossapitovelvoite; vuokranantajan pitää huolehtia, että vuokrattava asunto on kohtuullisessa asumiskunnossa huomioon ottaen asunnon ikä ja ympäristö.
• Ilmoittaa etukäteen asuntoon menemisestä esimerkiksi huoltotoimien yhteydessä. Vuokranantajalla ei ole oikeutta tulla asuntoon ilman vuokralaisen lupaa, ellei kyse ole esimerkiksi vesivahingosta, paloturvallisuudesta tai muusta akuutista vaara- tai vahinkotilanteesta.
• Ilmoittaa suuremmista remontti- tai muutostöistä, joista aiheutuu vuokralaiselle asumiseen liittyvää haittaa, kuusi kuukautta ennen remontin alkua vuokralaiselle.
• Noudattaa lainsäädännön mukaista vuokrasuhteen irtisanomis- ja purkamismenettelyä

Vuokrasuhteen irtisanominen

Laki asuinhuoneen vuokraamisesta määrittelee vuokrasopimukselle irtisanomisajat, joita ei voida sopimuksin lyhentää tai pidentää.

Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaika on vuokralaisen irtisanoutuessa yksi kalenterikuukausi. Jos siis muutat asunnosta esimerkiksi 30.6., sinun täytyy irtisanoa asunto 31.5. mennessä. Joissain tapauksissa vuokrasopimukseen on kirjattu tieto ensimmäisestä mahdollisesta irtisanoutumispäivästä ja silloin irtisanomisaika on voimassa vasta tämän päivänmäärän jälkeen. Jos irtisanot asunnon ennen tätä, varaudu maksamaan vuokranantajalle sopimussakkoa.

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen, on irtisanomisaika alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa kolme kuukautta ja yli vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa kuusi kuukautta. Vuokranantajan irtisanomisilmoituksessa pitää ilmetä irtisanomisen peruste sekä poismuuttopäivä.

Irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on tehty ja ellei toisin ole sovittu. Jos esimerkiksi vuokralainen irtisanoo asunnon 17. päivänä tammikuuta, vuokrasopimus päättyy helmikuun viimeisenä päivänä.

Määräaikaista vuokrasopimusta ei voi irtisanoa kumpikaan osapuoli ilman perusteltua syytä, vaan vuokrasopimus päättyy vuokrasopimukseen kirjattuna päättymispäivänä. Tarkista tarvittaessa määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisperusteet.

Irtisanominen tulee aina tehdä kirjallisesti sekä todisteellisesti. Isoimmilla vuokranantajayhtiöillä on tähän käytössä sähköinen lomake. Jos sähköistä lomaketta ei ole, irtisanomisilmoitus voidaan toimittaa kirjattuna kirjeenä tai esimerkiksi haastemiehen välityksellä.

Vuokrasuhteen purkaminen

Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus ilman irtisanomisaikaa seuraavista syistä:

• Asuntoa ei saa hallintaansa sovittuna ajankohtana ja tästä aiheutuu vuokralaiselle olennaista haittaa.
• Asunto ei ole sovitussa kunnossa vuokrasuhteen alkaessa.
• Asunto on asumiskelvoton; huoneiston käyttäminen aiheuttaa terveydelle ilmeistä vaaraa. Asumisen haitta on oltava ilmeinen tai näytettävä toteen, esimerkiksi terveystarkastajan lausunnolla.
• Asunto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta.

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus ilman irtisanomisaikaa seuraavista syistä:

• Vuokralainen laiminlyö vuokranmaksua; kahden kuukauden vuokra tai sitä vastaavan summan ollessa maksamatta, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus ilman varoitusta.
• Vuokralainen jättää suorittamatta vuokravakuuden sovittuun päivänmäärään mennessä.
• Vuokralainen luovuttaa asunnon tai osan siitä toisen käytettäväksi asuinhuoneen vuokraamisesta säädetyn lain vastaisesti.
• Asuntoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty.
• Vuokralainen tai asunnossa vierailevat henkilöt aiheuttavat häiriöitä.
• Asunnon hoitoa laiminlyödään.
• Vuokralaisen vahingoittaessa tai rikkoessa asunnossa, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Jos vuokrasopimuksen purkamisen perusteena esitetyllä syyllä on vain vähäinen merkitys tai haitta, voidaan purkaminen mitätöidä.

Vuokranantajan on annettava vuokrasopimuksen purkamisesta ensin kirjallinen varoitus, mikä on toimitettava todisteellisesti asukkaalle. Vuokralaisella on siis oikeus korjata toimintaansa ja purkamisperusteet raukeavat, jos varoituksessa kirjattua toimintaa ei enää tapahdu varoituksessa annetun aikarajan sisällä. Huomaathan, että varoitusvelvollisuutta ei ole, jos kyse on vuokranmaksun laiminlyönnistä tai vakavasta häiriöstä tai haitasta.

Purkamisilmoitus on tehtävä kirjallisesti, ja siinä pitää ilmetä purkamisen perusteet sekä poismuuton ajankohta. Ilmoitus on toimitettava todisteellisesti, esimerkiksi kirjatulla kirjeellä tai haastemiehen välityksellä. Vuokranantaja voi hakea suoraan häätöä käräjäoikeudesta ja purkamisilmoituksen sijaan sinulle voi tulla ilmoitus häädön vireille tulosta käräjäoikeuteen. Vuokranantaja voi hakea häätöä myös silloin, jos et poistu asunnosta purkamisilmoituksessa ilmoitettuna ajankohtana. Velvollisuus poistua asunnosta on siis vasta käräjäoikeuden päätöksen jälkeen saatavalla ulosoton määräämänä ajankohtana. Muista kuitenkin, että käräjäoikeuden häätöpäätöksestä tulee luottotietoihisi merkintä, josta ilmenee merkinnän tulleen häädöstä. Tämä merkintä todennäköisesti vaikeuttaa vuokra-asunnon saamistasi jatkossa. Lisätietoa häädön etenemisestä

Jos olet saanut purkamisilmoituksen, voit olla vielä yhteydessä vuokranantajaan asian selvittämiseksi. Jos kyse on esimerkiksi vuokranmaksusta, tarkista vuokranantajalta voidaanko vuokrasopimusta jatkaa, jos vuokravelat maksetaan tai laaditaan maksusuunnitelma vuokrarästin maksamiseksi. Lisätietoa vuokravelan hoitamisesta

Jos asia ei ole sovittavissa ja asuminen ei voi jatkua, vireytä asuntohakemukset ja ole tarvittaessa yhteydessä asumisneuvontaan tai sosiaalipalveluiden neuvontanumeroon tai käy sosiaalipalveluiden neuvonnan palvelupisteellä.

Jos epäilet, että vuokrasuhteen purkaminen ei toteudu lain mukaisesti, voit olla yhteydessä myös Kuluttajaliiton neuvontaan.

Häätö

Vuokranantaja voi hakea oikeudesta päätöstä häädöstä maksamattomien vuokrien, asunnon huonon hoidon ja/tai asumishäiriöiden perusteella. Jos häätö perustuu vuokranmaksun laiminlyöntiin, vuokrasuhteen voi purkaa ilman vuokralaiselle annettavaa varoitusta. Vuokranantaja voi myös ensin ilmoittaa vuokrasopimuksen purkamisesta ja hakea tämän jälkeen häätöä. Vuokrasopimuksen purkaminen ei ole sama asia kuin häätö. Häätötuomion saadessasi sinun pitää muuttaa asunnosta viimeistään ulosottoviranomaisen määräämänä häätöpäivänä.

Asunnon saaminen häätötuomion jälkeen on erityisen haastavaa. Asunnottomalla ei ole lakiin perustuvaa oikeutta asuntoon. Häätötuomiosta seuraa myös maksuhäiriömerkintä. Maksuhäiriömerkinnästä ilmenee merkinnän syntyneen häädöstä, mikä vaikeuttaa asunnon saamista jatkossa. Apua asumisen asioihin suositellaan hakemaan ajoissa, jotta tilanne ei etene liian pitkälle.

Kun vuokranantaja vie häätöasian käräjäoikeuteen, sinulle tulee käräjäoikeudesta ilmoitus häädön vireille tulosta. Sinulla on kaksi viikkoa aikaa tulla asiassa kuulluksi ennen kuin käräjäoikeus tekee asiasta päätöksen. Toimi näin, jos sinulle on tullut ilmoitus häädöstä:

• Ole yhteydessä vuokranantajaasi. Vuokranantaja voi vielä vetää häädön pois käräjäoikeudesta, jos esimerkiksi maksat häädön syynä olevat vuoravelat: Ohjeet vuokravelkatilanteeseen
  Vältyt maksuhäiriömerkinnältä, jos häätö vedetään pois käräjäoikeudesta ennen häätötuomiota.
• Kun käräjäoikeudesta tulee päätös häädöstä, vuokranantaja toimittaa päätöksen ulosottoon ja saat tällöin kirjeen ulosotosta, missä ilmoitetaan muuttopäivä. Tämä päivänmäärä on velvoittava ja sinun on poistuttava asunnosta tähän päivänmäärään mennessä. Ole nyt yhteydessä ulosoton päätöksessä ilmoitettuun ulosottoviranomaiseen.
• Ulosottoviranomaisen kanssa voitte selvittää velan maksamista, mahdollisuutta asumisen jatkamiseen tai poismuuton aikataulua. Ulosottoviranomaiselta saat tietoa asian etenemisestä ja tarvittaessa voit neuvotella lisäaikaa poismuutolle.
• Jos velan maksaminen ei ole mahdollista tai maksusta huolimatta et voisi jatkaa asumista kyseisessä asunnossa, aloita aktiivinen asunnonhaku. Ohjeet asunnonhakuun
• Jos saat asumisen järjestettyä ennen häätöpäivää, muista ilmoittaa asiasta ulosottoon sekä vuokranantajalle, jotta häätö voidaan vielä vetää pois ulosotosta.

Jos asuminen ei järjesty ennen häätöpäivää, tarjoaa Tampereen asumispäivystys kriisimajoitusta Hervannan Väkipyöränkadulla.

Jos tarvitset ohjausta ja neuvontaa häätön liittyen ja sinulla on omatyöntekijä sosiaalipalveluissa, ota häneen tai sosiaalipalvelujen neuvontaan yhteyttä. Voit myös mennä käymään sosiaalipalveluiden neuvonta- ja palvelupisteellä. Toimipisteet löydät sivun alalaidasta valitsemalla paikkakunnan.