Asuntotonttien vuokrasopimusten uusiminen

Maanvuokrasopimus allekirjoitetaan pääsääntöisesti sähköisesti. Alla olevista linkeistä voit tutustua sähköisen allekirjoituksen ohjeisiin.

Vuokrasopimuksen allekirjoittaminen tapahtuu sähköisellä allekirjoituksella. Sopimuksen allekirjoittamista varten yhtiön tulee ilmoittaa kiinteistötoimeen kaupparekisteriotteen mukaiset allekirjoittajat.

Lisäksi uuden sopimuksen rekisteröintiä varten tulee yhtiön toimittaa sähköpostitse Maanmittauslaitokselle  yhtiökokouksen päätös sopimuksen uusimisesta.

Omakotitonttien hinnoittelussa otetaan huomioon uusien tonttien hinnoittelu sekä aiemmin uusittujen sopimusten vuokrat. Pääoma-arvon määrittelyyn vaikuttavat tontin sijainti (etäisyys keskustasta) sekä tontin pinta-ala ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta määritetty rakennusoikeus. Hinnoitteluun ei vaikuta yksittäisen tontin ominaisuudet esim. tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.) 

Tonttien pinta-alat ja rakennusoikeudet vaihtelevat erittäin paljon eri kaupunginosissa ja jopa kaupunginosien sisällä. Lisäksi rakennusoikeudet voi olla määritelty eri tavalla. Joillain tonteilla/alueilla rakennusoikeus voi olla merkittynä kertoimella (esim. e=0,30), jolloin luku sisältää sekä asuinrakennusoikeuden että talous- tms. rakennusoikeuden. Joissain kaavoissa rakennusoikeus on osoitettu luvuilla, missä on eroteltu asuin- ja muu rakennusoikeus (esim. 200+t30) tai sitten yhdellä luvulla, mikä sisältää kaiken rakennusoikeuden (esim. 200). Rakennusoikeuksien vaihtelevan määrittelyn takia vuokrahinnoittelussa käytetään yhtä lukua, mikä sisältää kaiken rakennusoikeuden. Samaa käytäntöä noudatetaan kaikissa kaupunginosissa. 

Hinnoittelun lähtökohdaksi valitaan kultakin alueelta/kaupunginosasta keskikokoinen tontti (esim. tontti A = 900 m²/200 k-m²), mihin muita tontteja verrataan sekä pinta-alan että rakennusoikeuden suhteessa. 

Esimerkki 
(Huom! Tämä laskentakaava antaa vain vuokranmäärittelyyn suuruusluokkaa rakennusoikeuden ja pinta-alan suhteessa, ei lopullista hintaa. Tämä laskentakaava ei huomioi lopulliseen vuokraan vaikuttavia muita tekijöitä, kuten uusien tonttien hinnoittelu sekä aiemmin uusittujen sopimusten vuokrat.)

• tontti A: pinta-ala 900 m² ja rakennusoikeus 200 k-m², vuosivuokra 3500 euroa 
• tontti B: pinta-ala 800m² ja rakennusoikeus 180 k-m² 
• tontin B vuokra saadaan laskentakaavalla: ((3500/900*800) + (3500/200*180))/2 = 3130 euroa vuodessa 

Rakennusoikeuden tai pinta-alan erotessa merkittävästi vertailukohteesta, saatetaan vuokraa hieman laskea tai nostaa suhteessa vertailutonttiin; toisaalta puistoon rajoittuvan tontin vuokra saattaa olla suhteessa hieman korkeampi, koska tontin sijainnilla voidaan olettaa olevan tontin arvoa nostava vaikutus. 
 

Omakotitonttien tapaan hinnoittelussa otetaan huomioon uusien tonttien hinnoittelu sekä aiemmin uusittujen sopimusten vuokrat. Hinnoitteluun ei vaikuta yksittäisen tontin ominaisuudet esim. tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.) 

Kuntalain mukaan kunnan tulee tehdä pitkäaikaiset maanvuokrasopimukset markkinahintaisina. Markkinahintaisuuden ehdon täyttämisen tarkistamiseksi kaupunki teettää säännöllisesti markkinahinnoista vyöhykehintaselvityksen. Viimeisimmät selvitykset on laadittu vuonna 2021 Newsec Advisory Valuation Oy ja Catella Property Oy:n toimesta. 

Pääoma-arvon määrittelyyn vaikuttaa tontin sijainti (etäisyys keskustasta) sekä tontin pinta-ala ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus. 
Vuosivuokra saadaan laskukaavalla: kerrosneliömetrihinta x rakennusoikeus x 4% 

Esimerkki 

• tontin rakennusoikeus 1 000 k-m²
• kerrosneliömetrihinta 500 e/k-m² 
• laskukaava: 500 e x 1000 k-m² = 500 000 euroa, mistä 4% on 20 000 euroa vuodessa. 

Kerrosneliömetrihintoja vuosittain määritellessä huomioidaan markkinahintojen ja elinkustannusindeksin muutokset. 
 

Ote Kuntaliiton lausunnosta 4.11.2013  Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltaminen maanvuokrasopimusten vuokratason ja lunastushinnan määrittelyssä.
 
"Vuokrakauden päättymisen ja uuden vuokrakauden aloittamisen yhteydessä on usein kunnan otettava kantaa vuokrankorotukseen, koska vanhojen maanvuokrasopimusten vuokrataso on usein merkittävästi jäljessä käypää vuokratasoa. Lähtökohta on, että vuokrien on oltava markkinahintaisia. Mikäli vuokralaisena on yritys tai muu taho, joka harjoittaa taloudellista toimintaa, on huomattava, että vuokratason poiketessa markkinahinnasta, se voidaan tulkita kielletyksi valtion tueksi, jota kunta vuokranantajana antaa vuokratason edullisuuden muodossa tai mahdollisesti vuokratason mukaan määräytyvän lunastushinnan muodossa. Vaikka tonttien vuokralaiset olisivat yksityishenkilöitä, on huomioitava myös se, että sopimukset ovat oletettavasti vapaasti eteenpäin siirrettävissä." 
 

Vuokrasopimusmallin kautta voit tutustua millaisia ehtoja uusittava sopimus sisältää.

Asuntotonttien vuokrasopimuksien uusimisista tehdään päätös, josta ilmenee uusi vuokra. 

Päätöksiä tekevät:

• kiinteistöjohtaja, kun vuosivuokra on alle 8000 €
• johtaja, elinvoiman ja kilpailukyvyn palvelualue, kun vuosivuokra on 8000 € - 19 999 €
• asunto- ja kiinteistölautakunta, kun vuosivuokra on yli 20 000 €

Päätökset löytyvät kaupungin esityslista- ja pöytäkirjahausta Päättäjät ja päätökset sivulta:

Uuden vuokran voimme antaa vasta kirjeessä, joka lähetetään vuokrasuhteen päättymistä edeltävän vuoden kuluessa.

Tarvittaessa voimme antaa suuntaa antavan ja kaupunkia sitomattoman arvion uudesta vuokrasta. Vuokra-arviota voit tiedustella tonttipäälliköltä (yhtiömuotoiset tontit) tai tonttivastaavalta (omakotitontit).